文／資產處房資組 陳耕太
公司最近喜事連連，好幾位同事成為新手爸爸，也有幾位是準爸爸還有準新娘。新婚、成家、生子是人生大事，這篇文章特別要向辛苦的「付清」節爸爸們，以及準新郎、準新娘、當拔拔&辛苦偉大的媽咪們致敬。結婚前後購買房子更是一件重要的事。筆者的朋友，一對夫妻為了房事意見不一致（老屋準備翻修裝潢），俗話說：「夫妻床頭吵床尾合」，希望他們可以在床尾把「房事」圓滿落幕。買屋置產需要 SWOT分析嗎 ?
我們常說這個時代是「物聯網世界」（Internet of Things，縮寫IOT），雖然網路資訊發達，甚至有網路VR賞屋服務，外在的廣告行銷對於買屋賣屋影響很大，所以筆者建議，還是要回歸到初衷，靜下心來跟家 人討論，誠實面對自己的需求，來看待買房子這一件事情。
在行銷管理學上有一個基本的分析模型稱之為SWOT，筆者從建築業甲方、乙方 十多年薄淺經驗，幫忙整理出有關找房子的「Strengths」優勢（標的房子有何相關優點）、「Weakness」劣勢（標的房子有何相關缺點）、「Opportunities」機會（標的房子有何處可加分）、「Threats」威脅（標的房子有何處減分）。未來可以藉由這樣的分析模式跟家人討論買房的優缺點，畢竟買房子跟在百貨公司購物是不相同，需在理性與感性之間找到平衡。
不管是小資女、男女朋友婚前、新婚夫妻或老夫老妻，如果有機會利用這樣的模型，搭配買屋評分表，可以達成有效的溝通。現在是買方市場，在這波房市盤整期間，祝有買房需求的好朋友都能找到心中理想的房子。
買屋SWOT分析
| |
損害 |
助益 |
內部 |
劣勢W |
建商信譽
離父母居住區太遠
漏水、壁癌
通勤時間太長
社區戶數太多
鄰近大馬路太吵
管委會素質太差 |
優勢S |
生活機能 |
公園綠地
市場／超市 |
學區 |
幼兒園
國小
國中 |
產品力 |
格局方正
三面採光
頂級建材 |
外部 |
威脅T |
投資客太多、自住少
附近空屋太多
交通不方便 |
機會O |
附近由政府公共建設利多
未來有捷運站規劃
大型購物中心、量販店進駐 |
買賣房子是人生大事
前面提到購買房地產需在理性與感性之間找到平衡，因為房地產亦屬於金融產品與資金配置的一環，與政策、經濟等面向息息相關，涵蓋法規極多，需時常進修，跟同業朋友們多交流，累積實務經驗後，對買賣交易才會逐漸有概念。
關於買房子有兩個實用的建議：1.努力存第一桶金（自備款）；2.買屋、換屋請向有經驗的前輩請益，與市場從業人員保持良好互動交流。常常有人問我自備款怎麼來？其實我們同事、朋友圈周遭就有很多「省長」，上班族對於開源是無力的，但是卻可以努力「節流」，可以利用手機app記錄生活的開銷花費，一個月省下來的錢，會讓您自己都嚇一跳。舉例來說，讓人發胖又不健康的飲料，手搖杯的價錢約35到45元不等，假如一週3杯花費130元，反之如果不喝，一 年則可以省下6,500元。另外，如果午餐自 己帶便當，也可以節省許多外食餐費。
想買房子？上班族領固定月薪，不想當 靠爸媽族，只能靠自己，常在房地產市場上無所適從！買屋應該是完成夢想，而非一輩子的負擔！面對人生最重要的一筆開銷，搞清楚購屋所需成本「費用」和「需求」，才能買得安心！
房屋價位的挑選
究竟要挑什麼價位的房價，就要視夫妻倆人每個月可支付的房貸預算來反推。比方說，如果兩人是雙薪上班族，可支付貸款約為薪資的1／3，也就是說：每月繳交房貸利息預算是2～3萬上下。其實這也 考驗著夫妻倆人的理財觀，要理性面對，不妨先把各自需求以及預算用條列式的方式列出，一一檢討。
整體來說，會以房屋的屋齡來區分房型，分為預售屋、新成屋和中古屋三大類型（詳見次頁分析表）。常言道：「金窩、銀窩都不如自己的狗窩。」有位被買房困擾的朋友問我說他新婚目前與爸媽同住，老婆一直有想搬出去的打算，目前與老婆達成共識，想買新房子打造與老婆的夢想家，考慮買預售屋，但是老婆說買新成屋比較看得到品質，甚至這位朋友的姑姑也好意勸說買三重、新莊捷運站周邊離家近的中古屋好。到底現在買預售屋還是新成屋比較好呢？
| 類型 |
預售屋 |
新成屋 |
中古屋 |
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定義
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1.有建照可以銷售
2.尚未完工
3.尚未取得使用執照 |
1.完工後取得使用執照2∼3年內
2.建商尚未過戶的第一手屋
3.預售後餘屋
4.建商先建後售 |
完工3年以上 已過戶並有人住過 |
適合購買者 |
1.首購族
2.自備款資金短期缺少者
3.不著急入住者 |
1.有入住需求者
2.資金充裕者 |
1.有入住需求者
2.資金充裕者 |
付款方式 |
付款方式輕鬆 一般而言
（訂金＋簽約約15%）
（開工＋工程期款約5%）2∼3年 |
簽約後需一個月內付款 |
自備款占總價成數較高 |
| 貸款額度 |
大約為總價的70%到80% |
大約為總價的70%到80% |
大約為總價的60%到70% |
建築物狀況 |
沒蓋好不得而知 |
眼見為憑 |
屋況需自行判斷，現況交屋 （須小心，不要買到海砂屋） |
| 自備款 |
低 |
中 |
高 |
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優點
|
1. （客變）可以配合個人需求更改格 間或調整
2.繳款輕鬆 |
可以看到實際屋況 |
一般而言，舊社區中古屋的附 近生活機能比較好 |
缺點 |
建商在興建過程中如有財務狀況， 則品質方面易有疑慮 |
可選擇戶別較少 |
房屋老舊水電管線都需檢查 後，電線迴路需更新 |
上面的表格提供給大家參考，可以再搭配每個人自己的需求Check List找出最適合的房屋，大家在國外常聽到House Hunting，從字面上就可以了解，找房子可不是一蹴可幾的事。打個比方：新成屋就像是搖滾電子樂，新潮流行有衝勁，但是不太了解人情世故；中古屋則可比喻成民歌，值得細細品味。而中古屋跟新成屋相較起來更實用，空間沒有浪費，因為沒有高公設比的問題。買房，到底應該要買新屋還是成屋？代銷廣告公司都說預售好，因為他們賣的是預售屋；賣中古屋的仲介一定說買成屋好，其實新舊屋都有其優缺點，筆者認為「符合個人需求的就是好屋！」
5W+1H
每當有朋友問我有關買房子的事情， 我自己會試著用幾個問題幫忙他分析買房子這件事情跟想買的房地產定位。以下是我把問題整理成表格5W+1H供大家參考。買屋成家，有許多問題需要一一克服（交通、離家遠近考量、市中心的房價總價高、每個月的房貸壓力，會讓生活品質打折扣），為了要讓自己先有個家，到底地點可以如何挑選呢？
Why、When、Where、What、Who、How
注：參考調查問卷104年7月由內政部營建署委託中華民國住宅學會住宅需求動向調查表（欲購置住宅者調查）
● 您欲購置住宅的動機為：□(1)首購自住□(2)換屋自住□(3)投資 □(4)其他_________
● 選「首購自住」或「換屋自住」者，請勾選本欄□(1)改善居住環境□(2)子女因素□(3)父母因素□(4)為保值或增值置產□(1)賺取價差□(2)出租□(3)為子女置產□(4)工作因素□(5)結婚□(6)休閒/養老□(7)其他___________
● 未來1年希望購置住宅地區（市）房價趨勢之看法：□(1)大幅下跌□(2)小幅下跌□(3)維持平穩□(4)小幅上漲□(5)大幅上漲
● 近期希望購置住宅地區（市）的房價是否合理？□(1)非常不合理□(2)不合理□(3)普通□(4)合理□(5)非常合理
● 欲購置住宅可能的決定因素為：(請依序選出)主要：______；次要：______；再次要：______ (1)價格 (2)屋況（如屋齡、結構、格局、設備等）(3)住宅面積 (4)交通便利性 (5)社區環境（如規模、管理、公設等） (6)生活機能（如近賣場、公園等） (7)鄰近學區 (8)地緣關係如近親友家、持續居住原區等）(9)其他_____________
● 希望購置住宅的房廳數為：______房______廳______衛
● 希望購置住宅的面積為：（不含車位）□(1)15坪(含)以下□(2)超過15坪～25坪(含)□(3)超過25坪～35坪(含) □(4)超過35坪～45坪(含)□(5)超過45坪～55坪(含)□(6)超過 55坪～65坪(含)□(7)超過65坪
● 欲購置住宅的第一優先選擇之產品類型為：□(1)透天厝/別墅□(2)公寓□(3)電梯大樓□(4)其他___________
● 在「未來」欲購置住宅的居住人數為：_______人
●「未來」該住宅居住的家庭型態為：□(1)獨居 □(2)夫婦 □(3)與父母或子女同住 □(4) 單親家庭 □(5)隔代家庭 □(6)三代同堂 □(7)其他
● 欲購置住宅之自備款資金可能的來源為：（依金額多寡選出主要、次要、再次要）主要：__________；次要：__________；再次要：__________(1)自有儲蓄現金或存款(2) 金融機構貸款 (3)民間標會 (4)親友借貸 (5)父母資助 (6)投入股市（含基金）資金或獲利 (7)出售原有房地產 (8)其他_____________
● 若夫妻兩人月薪各$3萬5仟元，合計7萬元，每月拿2～3萬元付房貸，以20年房貸、以目前低利率環境、8成貸款計算，建議從中古公寓、華廈下手不難找到好產品。有關買房子房貸，原則上新婚族要把握「333原則」，也就是自備款三成以上、每月房貸支出，不超過家庭總收入的1／3。這是為了避免房貸壓力太大，拖累生活品質，除了1／3用來支出生活所需外，另外的1／3，可以規劃理財投資，或儲蓄以備不時之需。
新婚後兩人面對接二連三的考驗，生活的大小事：要買多大房子？女主人喜歡的風格（北歐風格、日式禪風、鄉村cottage風）？未來室內家具要怎麼買要怎麼佈置？名字要登記給誰？房貸要怎麼支付？這些都是買房子前容易忽略掉細節的問題。運用上述5W+1H表格來溝通是否感覺輕鬆多了，問題都可以迎刃而解！
買房前要思考的問題
比如說如果有兩個物件，一個是三十坪、有大樓管理的大樓，一個是坪數較大五十坪、但屋齡逾三十年的破舊公寓，同樣總價下，則建議選擇小坪數、但品質較佳的產品，至於買房買哪裡可從男、女兩方家庭 地緣性、工作地點等決定。
● 大小
評估空間需求，由於婚後需較大空間，兩房以上20-40坪，以目前貸款成數保守估計7成，銀行貸款額度500萬，新人可購買總價800萬的房子，目前來說，想要在新北市交通較便利處，購入上下班便利的房子，也不無可能。
● 登記誰的名字
新婚夫妻買屋，常聽到共同的問題---討論房子要登記誰的名字呢？雖然是夫妻共有制，但是要怎麼樣才能達到圓滿呢？所謂夫妻買房登記名字給誰，要用理性的方式，取得雙方的共識。如何付貸款的錢，最好是跟銀行房貸的專人討論，如果夫妻雙方薪資差異不大，但是其中一位若為軍公教人員，甚至是銀行行員，銀行放款條件一定較佳，貸款成數也會比較高，每年省下的利息就很可觀，就要以此作為優先考量。
● 先預測5∼10年後的生活
在徐佳馨《買一間會賺錢的房子》一書上提到：建議買房前，盡量先考慮3到5年後的事，和未來可能的生活狀況，挑出適合自己的房子。如果說現在是單身，3年後還未想要成家，建議可以選擇坪數稍小且離公司近的房子，省下通勤時間，去充電補充技職能力、培養興趣嗜好或是第二專長。
但如果已經成家準備生小孩，就必須得把雙方工作地點和雙方父母的居住地考量進來，運用上面5W+1H表格，將三者距離做一最完整的動線規畫。由於現代夫妻皆是雙薪家庭，若是能住在父母家附近，父母對於尚在幼兒園及小學的小孩照顧都能給予幫忙。
以上是筆者累積的知識，整理提供給各位，現在就請大家把電腦關掉、手機放旁邊，運用筆、紙本和表格跟家人多溝通互動，靜下心來看個人的能力和需求，回到初衷，再來決定自己想要的房屋類型，最後敬祝各位都能順利買屋、幸福成家！