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購屋誤認凶宅竟遭沒收價金 自頂樓墜落是否構成凶宅?

2021-01-20
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 《何謂「凶宅」‧二則迥異判決》
文/鄭子捷 (資產開發管理處處)
凶宅(指曾發生非自然死亡之建物)影響房市交易價格與增加轉手之困難度,故知房屋買賣時,凶宅屬於「物之瑕疵」,具有使交易價值減損之大瑕疵。對於買賣房地『曾經』發生非自然身故之重要交易條件,屋主是否應事先充分告知?高雄地院明白揭示;「縱使契約、法律未規定,依據誠實信用原則,出賣人亦應有告知之義務…而不告知系爭房地曾發生非自然死亡乙事,顯非符合善良風俗及誠實信用原則」(詳臺灣橋頭地方法院108年度訴字第105號刑事判決書);如此見解又似乎囊括像社區內共用的樓梯間、停車場、頂樓等公共領域若發生兇殺事件或自殺情形,出賣人都有告知之義務!﹖
在過往之不動產交易,賣屋者多習慣隱匿非自然身故之訊息,然面對十多起判刑新聞,媒體總是不斷提醒未告知者,小心牢獄之災。像是新聞標題為「賣屋瞞凶宅【咒怨厝】女買新房變凶宅 前屋主假掰吃詐欺罪」,此由網路媒體揭露吳姓女子3年多前,以比行情低70萬元的價格,在南投市購得一棟透天厝,交易後輾轉得知『前前屋主』的兒子曾於屋內自殺身亡,但前屋主林姓女子卻隱匿沒告知,怒控林女詐欺。南投地院109年5月宣判,林女被判3個月徒刑,吳女另求償該屋成交價580萬元的一半、290萬元,法官則判賠125萬元。(訊息摘錄:壹傳媒網路新聞2020年6月18日《蘋果》田兆緯╱南投報導) 事實上,法律尚未明文定義何謂『凶宅』,依內政部公告「不動產委託銷售契約書範本」附件之【不動產標的現況說明書】第11項載明:「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權『持有期間』,於其建築改良物之『專有部分』 (包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」此針對「標的物現況說明書」內「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事(如跳樓死亡)」之解釋;原則上『凶宅』係指賣方擁有建築改良物之『專有部分』產權,於其『持有期間』曾發生凶殺或自殺而死亡之事故。
再看一則新聞標題為「2房仲賣凶宅賺159萬吃官司」,報導高雄一名黃姓房仲103年3月看準一處房地,明知該地發生過跳樓命案,卻仍主導入行不久的鄭姓房仲,以480萬元低價購入凶宅後再轉手出售,從中賺了159萬元高額獲利。新屋主在105年11月簽約、交付簽約款,沒想到房屋才入手短短3個月,新屋主於106年1月間從鄰居口中才得知該房地是凶宅,始知受騙憤而向2房仲提告詐欺。橋頭地院審理認定黃姓、鄭姓房仲「未主動告知物件是凶宅,甚至在新屋主詢問時隱匿實情」,讓新屋主同意以639萬元成交買屋。該案合議庭法官認為黃姓、鄭姓房仲隱匿訊息再轉手,已嚴重違反誠信原則,2人共同觸犯詐欺取財罪,判主導的黃姓房仲有期徒刑5月,鄭姓房仲則遭判4月有期徒刑,分別得易科罰金15萬元、12萬元,可上訴。(訊息摘錄:聯合報 / 經濟日報108年12月7日新聞) 本件刑案較具爭議的是該2房仲對凶宅產權共同『持有期間』內並未發生任兇殺或自殺致死之情事,房仲2人果真負有事前充分告知標的物為凶宅訊息之義務﹖倘若換成臺北地院審理本案可能會出現不同見解之判決結果(請詳閱本文第3則案例)。惟查,本件刑案不予宣告沒收之理由,係因告訴人(即新屋主)嗣後與被告黃姓、鄭姓房仲2人達成調解,調解成立被告黃姓、鄭姓房仲2人「應給付告訴人741萬元,有橋頭地院調解程序筆錄1份在卷可查(見偵一卷第129頁)…而第二次買賣契約之價金係639萬元…調解金額仍高於639萬…」(詳臺灣橋頭地方法院108年度訴字第105號刑事判決書) 。
相較於本文第1則案例由南投地院於109年5月判決林女成立詐欺取財罪,應科處3月徒刑;另依所交易之凶宅成交總價589萬元計算,南投地院判定林女涉及詐欺案件的附帶民事賠償,應賠償凶宅貶損30%的費用,也就是要歸還差價125萬7000元給吳女 (訊息摘錄: ETtoday新聞雲 2020年6月18日社會焦點新聞);不過,林女堅稱,『前前屋主』劉男在104年12月過戶給她,她當時不知該屋是凶宅,並主張自己『持有期間』未發生非自然死亡案件,依法律定義上非凶宅,因林女上訴,目前由台中高分院審理中。(訊息摘錄:壹傳媒網路新聞2020年6月18日《蘋果》田兆緯╱南投報導)  反觀本文第2則案例,遭橋頭地院刑事庭108年11月21日宣判並認定「獲取159萬元高額不法利益」之黃姓、鄭姓房仲,2人與新屋主在橋頭地檢署之調解程序達成調解金額竟然高於凶宅成交總價639萬元!然,黃姓、鄭姓房仲2人並未提起上訴,致本案判刑定讞。
第3則案例,剛好推翻上述地方法院對凶宅之見解,儘管林姓買受人於第一審民事庭提出99年2月26日自由時報社會新聞標題「沒帶鑰匙爬回家 19樓摔下亡」一文為憑,證明其於104年間購買該大樓19樓房屋時,確實曾在99年2月間發生原住戶李姓男子自大樓頂樓墜樓落到3樓之非自然死亡事故。惟,臺北地院審理結果認為:「原住戶即係失足墜樓身亡而非遭凶殺或係求死行為之自殺,顯屬意外死亡,且該住戶墜地落點、死亡地點均非在系爭房地所在之19樓,顯與前述內政部函釋所謂凶宅之定義不符。原告於104年間購買該房地時,雖未與前屋主接洽,然據悉當時前屋主係告知,其持有產權期間並未有發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形;原告於標的物現況說明書第39項勾取『否』,自無任何不實告知之情形…原告於標的物現況說明書第40項次『有無其他重要足以影響交易價格之資訊?』欄位勾選『否』亦無隱匿之故意」(詳載於臺灣臺北地方法院108年度訴字第3813號民事判決書)。按本件交易房地之凶宅爭議,緣自買賣雙方透過宏邦房屋仲介公司大安店仲介而於108年6月9日簽訂不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書,約定總價2,080萬元由林姓買受人購入陳姓屋主所有坐落臺北市成功國宅大樓19樓之房屋。
正當林姓買受人依約於108年6月10日匯出第1期購屋款208萬元至玉山銀行戶名安新建築經理公司之「價金履約保證專戶」内,同時交付系爭房地產權權狀、印鑑證明等過戶資料予承辦地政士。其後,林姓買受人於108年6月19日竟寄出律師函表示陳姓屋主隱瞞出賣房地為凶宅之事實,以此為由向陳姓屋主為解除買賣契約之通知。深諳民法權益之陳姓屋主似乎捷足先登,不到一個月內完成解約之通知,立即「依不動產買賣契約第8條第2項之約定,以108年6月25日存證信函催告被告應於函至7日内依系爭買賣契約第3條約定給付系爭房地買賣價金第2期款208萬元;惟被告仍未履行,原告遂以被告片面違約之可歸責,以108年7月8日存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示,並主張依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收其已繳價款208萬元作為懲罰性違約金」(詳載於臺灣臺北地方法院108年度訴字第3813號民事判決書)。
進言之,第3則案例之法律重點,在於交易房地是否因曾發生非自然死亡事件而具有瑕疵?復觀臺北地院之解釋:「本案兩造所爭執之非自然死亡事故既係於99年2月25日發生,並非在原告於104年9月21日取得系爭房地所有權後『即持有期間』所發生,原告復非前述104年7月23日不動產買賣契約之當事人…縱被告所稱系爭房地曾於99年間發生住戶自頂樓墜落到3樓樓頂之情事,該住戶即係失足墜樓身亡而非遭凶殺或係求死行為之自殺,顯屬意外死亡,且該住戶墜地落點、死亡地點均非在系爭房地所在之19樓,均非在系爭房地之專有部分、約定專用部分或增建部分,顯與前述內政部函釋所謂凶宅之定義不符,可認系爭房地自非屬凶宅。」既然,臺北地院認定第3則案例之房地非屬内政部定義之「凶宅」,出賣人不具充分告知凶宅之義務,故知系爭房地並無存有市場交易價值減損之瑕疵;從而陳姓屋主以林姓買受人遲付價金為由解除買賣契約,並主張沒收208萬元為違約金,業經臺北地院審認有據。但,本件買賣契約第8條第3項約定「…確定判決前雙方同意安新建經應停止專戶價金之撥付,前開爭議經判決確定後,安新建經始依確定判決結果執行專戶價金之撥付。」因第1期購屋款208萬元係匯至「價金履約保證專戶」内,陳姓屋主無從直接沒收,其提起本件訴之聲明:「被告應同意原告向安新建築經理公司領取系爭履保帳戶内208萬元」,臺北地院認為訴求有理,於109年11月30日宣判准許陳姓屋主之請求。(第3則案例判決准許沒收價金之見解,均引錄臺灣臺北地方法院108年度訴字第3813號民事判決書)
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