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淺談房地產節稅之道

2020-10-16
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文/張文政(企劃處)
 
 前言
房地產相關稅賦主要分為三大類9大稅目,第一類為持有稅包括地價稅及房屋稅;第二類為交易稅包括契稅及印花稅(研議廢止);第三類為交易所得稅包括土地增值稅、房屋交易所得稅、房地合一稅、贈與稅及遺產稅。過去房地產投資由於交易所得稅及持有稅實質稅率偏低,市場多投機,投資人在獲利豐厚的情況下,常忽略了如何有效節稅的議題。但自民國100年起政府陸續實施一連串的房地產稅制改革措施,包括大幅調高土地公告現值、公告地價、房屋評定現值、房屋稅率調升及實施房地合一稅等,使得房地產交易所得實質稅率從過去平均5%逐步提升至15%~30%,持有稅實質稅率從過去平均0.1%逐步提升至1%。因此房地產不論是自住或投資使用,如何有效節稅成為重要課題。房地產法規多如牛毛,相關稅費規定眾多且分散在各種不同法規內,即便是資深的房地產從業人員,多數並無完整系統性的概念,遑論一般社會大眾。交易稅類基本上沒有任何節稅空間,其餘二類限於篇幅本文暫不談贈與稅及遺產稅,僅分別就二種持有稅(地價稅、房屋稅)及三種交易所得稅(土地增值稅、房屋交易所得稅及房地合一稅),來跟大家分享如何節稅的眉角。
 地價稅
土地所有權人每年繳納地價稅額為土地面積*申報地價*稅率-累進差額,申報地價為地價稅的課稅稅基,係地主根據政府公告地價(每2年公告一次)80%~120%範圍內申報。地價稅法定基本稅率為10‰,超過縣(市)累進起點地價(各縣土地7公畝之平均地價),超過累進起點地價每5倍調升一個累進課徵級距,從15‰最高可累進至55‰。
一、地價稅優惠與減免
土地相關稅法訂有許多地價稅優惠與減免的規定,較常見及被援用的有以下9項(詳表1)。適用地價稅優惠與減免土地,除了該筆土地少繳或免繳地價稅外,因該類土地免予計入累進課徵地價內,對於大地主有另一層節稅效益,就是同一縣市內的其他土地之平均地價稅累進稅率同步調降。
常見地價稅優惠與減免規定一覽表
二、自用住宅地價稅優惠稅率適用條件
上述9項地價稅優惠與減免,除了自用住宅用地外,多數為一般人少有機會適用。自用住宅地價稅率為2‰,相較於地價稅基本稅率10‰,兩者稅額相差5倍,因此法規定有設立戶籍、使用、戶數、面積、權屬及適用時點等規定(詳如表2)。買賣房屋如係自住,應於購屋完成過戶時立即向「稅捐稽徵處」申辦按自用住宅課徵地價稅,否則過了9月22日只能自次年適用。
自用住宅地價稅適用條件表
 房屋稅
房屋所有權人每年繳納房屋稅額為房屋評定現值*稅率,而房屋評定現值=房屋標準單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率。政府為扼止房地產市場投機炒作,於103年6月4日修正房屋稅條例(詳如表3),大幅調升非自住用及非住家用房屋稅率,各地方政府也紛紛調升房屋路段率及新建建物之房屋標準單價(如台北市103年一次性調漲160%),使得全國各地房屋稅稅額逐年攀升,房屋標準單價調整前後新舊建建物的房屋稅,竟有數倍到十倍不等的差距,先前內湖新建的萬豪酒店董事長劉文治曾向媒體抱怨:在這波政府房地產稅制改革下,萬豪酒店營業收入將有30%左右須用來繳稅,稅負之重堪稱世界之最,對房地產市場的殺傷力可見一斑。
房屋稅稅率修正前後對照表
房屋稅相較於地價稅,除了自用住宅房屋稅及都市更新房屋(減半徵收二年)外,並無其他優惠稅率或減徵規定,其適用條件與自用住宅地價稅的差異,主要在於免設戶籍、須實際居住、戶數限3戶內、無面積限制、權屬除本人及配偶外僅包括未成年子女,另外適用時間為以申請日認定(當月或次月)。買賣房屋如係自住,應於買賣完成過戶時立即向「稅捐稽徵處」申辦按自用住宅課徵房屋稅,否則如前屋主房屋係作為出租或營業使用,將多繳1~2倍的房屋稅。
自用住宅房屋稅適用條件表
 土地增值稅
土地買賣交易時,賣方需繳納之土地增值稅額為土地漲價總數額*稅率,土地漲價總數額=申報現值總額(土地公告現值)-前次移轉現值*物價指數/100-(土地改良費+工程受益費+土地重劃費等),適用稅率則依漲價倍數分別課以20%(1倍內)、30%(2倍內)及40%(2倍以上),另外持有年限在20年以上者將給予20%~40%等不同程度的減徵(土地稅法§23)。土地增值稅常見的課稅優惠與減免,主要有以下7種情形:
常見土地增值稅優惠與減免規定一覽表
一般社會大眾多數僅有一屋,最多不過二屋,有關自用住宅用地土地增值稅優惠與重購退稅之適用為眾所關注的議題,茲將三種情況適用之相關重要規定表列(詳如表6)。表列三種換屋土地增值稅優惠稅率與退稅之適用,除一生一次與一生一屋不能併用且需優先使用「一生一次」外,均能同時搭配重購退稅優惠措施一起使用。另外提醒重購退稅的土地從買入後五年內不得移轉(連夫妻間的贈與都不行),且必須作自用住宅使用,不可以出租、供營業使用或是將戶籍遷出,否則會被追繳原退還的土地增值稅款。
土地增值稅優惠稅率及重購退稅一覽表
 財產交易所得稅
過去我國房地產交易實施房地分離課稅,土地交易課徵土地增值稅,房屋交易課徵房屋交易所得稅,因土地增值稅課稅基礎「土地公告現值」及房屋交易所得課稅基礎「房屋評定現值」,均偏離市價基礎,房地產交易實質稅率平均僅約5%左右,遠低於先進國家的15%~30%,造成房地產市場投資炒作、房價居高不下。有鑒於此政府於103年增訂所得稅法14條相關條文,即所謂「房地合一稅」。因條文中訂有舊制「房屋交易所得稅」之末日及新制「房地合一稅」之日出條款,凡103年1月1日前取得或103年1月2日以後取得持有超過2年的房屋,其後買賣交易悉依舊制課徵房屋交易所得稅;105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得持有2年內的房屋,其後買賣交易悉依新制課徵房地合一稅(詳附圖1),本文將依房屋交易所得稅及房地合一稅分述其相關課稅規定及其節稅的重點。
房屋交易所得稅與房地合一稅適用圖解
一、房屋交易所得稅(舊制)
房屋出售如適用舊制-「房屋交易所得稅」,其交易所得須於次年五月併個人所得額申報綜合所得稅(稅率5%~40%),惟其房屋交易課稅所得額,將因房屋取得成本及售價有無資料可查,又劃分為以下四種情況:1.取得成本及售價有資料判斷;2.取得成本無資料判斷且房地售價認定為高級住宅者;3.取得成本無資料判斷且房地售價認定為非高級住宅者;4.取得成本與售價均無資料判斷者(詳表7)。
房屋交易課稅所得額計算方式
我國政府自101年8月1日開始實施實價登錄,房地取得時間在此之後者,多數適用第一種情況計算房屋課稅所得額=(房地售價-成本-費用) ×【房屋評定現值/(土地公告現值+房屋評定現值)】。若房地取得時間在此之前者,將依其取得成本及售價有無可查,適用第二~四種情況計算房屋課稅所得額。房地取得與出售時間如發生在實價登錄之後,其取得成本與實際售價,均有案可查,多數適用第一種情況,其房屋課稅所得額=(房地售價-成本-費用) ×【房屋評定現值/(土地公告現值+房屋評定現值)】。上列四種情況,除第一種情況其售屋成本及費用係採列舉扣除外,其他三種情況悉依相關規定辦理,並無太多節稅空間可言。此時買賣成本、移轉費用及裝修費用因採列舉方式,相關可扣除成本、費用支出證明的保留即成為節稅的重要關鍵(詳表8)。
房屋交易所得可列舉扣稅項目
二、房地合一稅(新制)
房屋出售如適用新制-「房地合一稅」,「房地合一稅」係與個人綜合所得稅採分離課稅方式,其課稅所得額=出售價-取得價-費用-土地漲價總數額(土地增值稅稅基)。稅額=課稅所得額*稅率,其適用稅率因出售人的身分及持有時間長短而有所不同,另外針對自用住宅及特殊情形,新法訂有相關優惠稅率與特別規定(詳圖2)。
圖解房地合一稅相關稅率規定
 房地產個人節稅的貼心提醒
文末對於多數人常會用到的房地產節稅情形提供下列五項貼心提醒與建議:
各類自自用住宅重購退稅的換屋限制
地增值稅及房屋交易所得稅(舊制)之自用住宅重購退稅,只適用於小屋換大屋(舊屋土地買賣價格小於新屋),大屋換小屋不適用,也無法依比例退稅。
各類自用住宅重購退稅的追繳機制
土地增值稅及房地合一稅(新制)之自用住宅重購退稅,均訂有五年內不得移轉(配偶間的贈與也不行)或他用,否則將加計利息追繳退還之稅金。
重購退稅的請求權時效
102年5月22日行政程序法第131條修正,將請求權時效由5年延長為10年。因此重購退稅請求權,102.5.23以前為5年;102.5.23以後為10年,個人如有自用住宅於102.5.23以後買賣漏未申請重購退稅者,截至目前為止仍在請求權時效內,建議儘速檢具買賣契約及過戶原始文件提出退稅申請,地方稅捐稽徵處(土地增值稅退稅)或國稅局(房屋交易所得稅及房地合一稅退稅)均須依法受理申請。
名下多戶房屋的節稅
自用住宅優惠地價稅(稅率2‰)以一處為限,多屋者應以申報地價總額最高為自用住宅。自用住宅房屋稅(稅率1.2%)以三戶為限,多屋者應以房屋評定現值較高前三戶為自用住宅,因自用住宅無面積上限規定,如有二戶相鄰者,可透過建築師或地政士的協助,辦理合併成一戶。
房地合一稅制下的贈與
房地合一稅實施後,房地產贈與,因其贈與金額係依贈與房地的土地公告現值及房屋評定現值申報(遠低於市價),受贈人於受贈後再行移轉時(市價出售),將面臨繳納高額的房地合一稅。因此在房地合一稅制下,如欲贈與子女房屋者,建議利用每人每年220萬元免稅額,分年分次贈與子女現金,再以子女名義購置房屋,取代過去直接贈與房屋,較能達到節稅的效益。
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