人口老化是全球性問題，「戰後嬰兒潮」(1946~1964)是全球出生率最高、人口增長速度最快的年代，然隨著「戰後嬰兒潮」世代陸續步入老年階段，一股人口老化的浪潮襲捲全球。人口結構快速老化的影響層面非常廣泛，眾所皆知房地產的類型及供需情形，與人口結構的變動息息相關。本文重點在探討人口老化趨勢對台灣房地產市場產生何種影響？以及未來可能的發展趨勢，期洞悉市場趨勢脈動、掌握先機。
台灣人口老化問題，雖晚於世界各主要國家，但嚴重的少子化卻使人口老化問題快速篡升。根據國發會預測資料，台灣於1993年正式進入高齡化社會(65歲以上人口>7%)；2018年達到高齡社會(65歲以上人口>14%)；預估2025年將達到超高齡社會(65歲以上人口佔比>20%)，至2055年台灣將超越日本，成為全球老年人口比例(38.0%)第2高的國家(僅次於韓國)。值得注意的是台灣從高齡社會到超高齡社會預估僅化7年時間，其速度將遠高於日本的12年。
台灣與日本人口高齡化進程比較
日本人口老化足資借鏡的經驗
日本比台灣早23年進入高齡化社會，且與台灣同屬亞洲少數人口高速老化的國家，因此其有關人口老化所引發的房地產市場變化及相關問題，有許多足供台灣借鏡之處。
1991年日本經濟泡沫化後房價開始崩跌，緊接著進入高齡社會，根據日本2012年度國土交通白皮書，1983年40歲以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年間年輕人持有住宅比率下降了約14%。儘管日本現在的租售比高達了8%(雙北約2.5%)，更多人仍選擇租房，而非買房。
高齡化的問題不僅發生在「人口結構」上，連資產也有「高齡化」問題，日本有65%的資產由60歲以上的人持有，根據統計2015年日本因老年失智而變相被凍結的資產將近143兆日圓，預估2030年將達215兆，這些股票或存款幾乎形同無法使用的「死錢」，沒有流動能力，是當前日本政府和金融機構的頭痛問題。
日本社會學者藤田孝典「下流老人」一書指出，日本近年來出現了大量過著中下階層生活的老人，年金制度即將崩壞，隨著啃老族、少子化的崛起，人們已慢慢失去「老後和子女一起生活」的選項，就算有孩子，子女可能連自己都養不起。
空置率的上升是由多種因素造成的，包括區域地區人口減少，住房供應增加，以及廢棄或不適於居住的房屋數量的增加。根據野村綜合研究所預測，由於中古屋的拆除以及住宅以外用途的有效利用進展緩慢，預計到2033年日本空屋數量將由820萬戶快速增加到約2,167萬戶，空屋率將從13.5%提升到30.4%，而空屋率嚴重程度依序是鄉村地區>次要城市>主要城市。 
資料來源：野村綜合研究所2016研究報告
人口老化與人口都市化的共拌效應，使都會區以外的蛋白區城鎮及鄉村面臨人口空洞化的挑戰。根據預測2040年日本會有將近900多個城鎮或鄉村「被消失」，另外都會區則有人口回流現象，雖然總人口並無明顯增加，但仍能維持相對穩定。
為解決大量的空屋問題，空屋亟需轉換用途，Airbnb民宿網之所以能在短短十年間快速掘起，係拜全球新興國家中產階級崛起所帶來的大量旅遊人次，以及先進國家人口老化帶來高空屋率之賜。近年這股風潮吹向亞洲地區，去年Airbnb在高空屋率的日本與超商合作設置專門機器24小時辦理入退房，為空屋住宅帶來用途轉換的新商機。
日本房市在人口老化及經濟泡沫化的雙重作用下，渡過了「失落的20年」，除了2006-2008 短暫上升外，其餘時間皆呈連續下跌趨勢。近年安倍政府經濟刺激方案及日幣大幅貶值奏效，海外投資客湧入，房價已連續5年回升，主要城市圈則已持續近8年的房價漲幅，東京地區房價已回到經濟泡沫化前高點的50%左右。 
資料來源：摘自理財周刊355期(莊孟翰)
人口老化對台灣房地產市場的可能衝擊
高齡族群基於住居安全、環境的提升，會衍生轉換住宅的需求。如子女未同住將大宅轉換成小宅；住家從郊區或交通不方便的區位轉換到交通方便或醫療服務設施較佳的市區；住家轉換到有公園可散步、休憩的環境附近；從公寓式轉換成一樓或電梯住宅；住家轉換到有照應高齡居家設施全齡宅社區、養生村或度假兼養生的飯店。這種轉換住宅可能是換屋，也有可能是出租舊屋、承租新屋。
107第三季統計資料全國超過40年以上老屋約179.3萬戶，如加上30年~40年的老屋(230.7萬戶)，則全國超過30年以上老屋約410萬戶(比重約47.5%)。老屋比例過高，經濟弱勢只能選擇居住在這些環境破舊的老屋，自然發展的結果，可能會與日本的情況一樣，老屋沒人想買，下一代也不願修繕任其棄置，老舊空屋過多的問題將一一浮現，成為難以解決的燙手山芋。
台灣近20年總人口增加約156.6萬人，同期六都人口增加169.9萬人，超過全國總人口增加數，人口老化對都會區人口成長影響相對較小；反觀偏鄉地區老年人口比例遠高於都會區高，人口逐漸老化凋零，未來有被消失的危機。
我國建物所有權繼承及贈與移轉棟數，87年至97年間成長38.8%，97年至107年間成長47.11%，每年有近10萬棟的移轉數，顯示房屋代間移轉速度逐年加劇。台灣高房價及低薪的環境，多數人買不起房，房屋代間移轉加速，年輕世代購屋需求降，勢必衝擊房市需求面。 
資料來源：內政部統計資料
民年金改革後，退休給付大幅縮水，未來許多退休族群的退休給付，不足因應長照需要，更無餘力資助子女買房。台灣經濟停滯20年，年輕世代飽受低薪之苦，在沒有長輩的資助及高房價下，購屋年齡有逐年往後遞延的跡象。
從消費市場來看，未來日益減少的年輕客層將轉移至持續增加的高齡客層，銀髮市場並非大眾市場，而是多樣化微型市場的集合體；年輕族群對休閒性消費的需求較年長者為高，高齡者之消費則較偏向健康相關之財貨或家庭勞務，相對的對娛樂及交通支出會減少。過去以年輕人為主的休閒娛樂設施及購物中心等大型商業空間，未來都將面臨大幅轉型的壓力。另外隨著電商平台配送和售後服務的不斷完善、移動支付的迅速普及，高齡人口行動能力較弱，網購將成其消費主流(美國老人網購消費比年輕人多37%)，實體店面將面臨嚴峻的挑戰。
未來台灣房地產市場可能發展趨勢
房價高點已過將陷長期盤整下跌格局
房價的供需是『人口vs.房子』，同時也是『資金vs.房子』之間的因果。人口減少是房價長期向下拉的力量，資金對房價的影響關鍵仍在經濟面的長期表現，有好的經濟表現，資金才能持續投入房市創造長期榮景。過去台灣房價在人口紅利、低稅及游資充裕的環境下，經過五次的房市榮景，將房價帶到103年的歷史高點，台北市房價所得比高居世界第2位。未來在經濟走不出困局、房地合一重稅、人口逐年減少的情況下，縱然持續維持低利環境，整體房價難以重回前期高點，將陷長期盤整下跌格局。
未來整體人口逐年減少，但都會蛋黃區隨著人口都市化加劇，未來仍有外來人口移入，房價有基本盤支撐，跌勢較緩甚至仍有微幅成長空間；都會蛋白區交通及生活機能較差，除了捷運場站周圍外，房價跌幅較大；鄉鎮地區，難挽人口減少頹勢，房價表現將一蹶不振。
台灣早期興建的房屋，設計、施工品質都不好，耐用年限不長，屋齡超過50年的老屋可視為市場無效供給。根據營建署統計資料，近10年每年新建住宅不到9萬戶，與每年新增戶數相當。而未來每年將新增18萬戶超過50年的老屋，這些高齡老屋多數將成為市場無效供給。在老屋都市更新進程緩慢下，新屋增加速度遠遠比不上無效供給高齡老屋的增長速度，預料未來新屋市場將呈現供給不足的情形。 
少子化、不婚及晚婚的趨勢，小家庭成為台灣家庭型態主流，過去以三代同堂或一家四、五口的三、四房主流產品，將轉變為以單身、頂客族及一家三口的小宅為主，這種小宅可能是十幾坪的大套房或二十幾坪的二房宅。另外對於經濟能力足夠的退休銀髮族，仍可能在生命的最後階段，轉換住宅購置符合老人需求的銀髮住宅或全齡宅社區；如能力不足，無法換購養老宅，則老人分時養生宅(如台塑養生村)，也會成為另一個選項。銀髮住宅目前還不興盛 但未來會越來越好。
近年政府積極投入興建社會宅及租賃專法上路，租賃市場越趨健全，在房價不可能大幅下跌(↓30%以上)的情況下，年輕世代低薪仍舊買不起房，但又不願意退而求其次居住在環境較差的老屋，未來會有越多人以「以租代購」的方式來選擇居住環境較佳的新屋。
過去人口增長年代都市不斷向外擴張，新興重劃區接連開發，地方政府舉債大量投入公共建設。未來人口負成長，政府財政困難，這種都市發展模式將走入歷史。都市更新終將突破商業利益與政策推動多方角力的尷尬狀況，成為都市發展的主流與新屋主要供給來源。
近年台灣許多知名商圈紛紛傳出店面退租潮，歸結主因為陸客減少、店面租金過高、電商取代部分實體店、常住人口減少(少子化+海外工作)、高房價導致消費力降低、消費人口逐漸變老。近來國民年金改革，退休金大幅縮水，退休族群花錢更加地精打細算消費力減弱，影響整體市場消費。實體商圈面對消費客群逐年老化，所帶來的消費型態及規模改變，勢須大幅轉型方足以維繫。